Проанализируем сложившуюся ситуацию. Какие же сегодня можно применить механизмы накопления средств для финансирования жилья гражданами ?
С помощью ценных бумаг ("американская модель", наиболее активный оператор - "Дельта-Кредит", работающий на американских-же деньгах);
Через коллективные формы (типа кооперативов, кредитных союзов и пр.);
Поручая деньги строительным компаниям (инвестиционный договор);
В "универсальных" банках;
Предлагаемые мной Специализированные Ипотечные НКО (Небанковские Кредитные Организации).
Рассмотрим проблемы, возникающие в каждом из этих механизмов :
1. Накопление с помощью ценных бумаг более гибко и универсально, позволяет легко рефинансировать такие займы в банках и далее - на вторичном рынке, что мы и видим на примере рынка ценных бумаг в США. Однако сегодня в России нет не только вторичного, но и толкового первичного рынка ценных бумаг. Котировки даже "голубых фишек" в РТС послушно прыгают вверх-вниз отнюдь не из-за реального изменения капитализации Газпрома или РАО ЕЭС, а из-за лихорадки на том-же американском рынке. Сами же американские аналитики сегодня признают, что все их прогнозы развития ситуации на фондовых рынках оказались неправильными и теперь они только молятся, чтобы вообще все не рухнуло, как в 1929 году. А шансы повторения такого краха весьма реальны. И совершенно неудивительно, что российские граждане после 1998 года не доверяют вообще никаким ценным бумагам, а уж в такой деликатной сфере, как деньги на квартиру - особенно. Я ничего не имею против рынка ипотечных ценных бумаг, но его еще долгие годы придется аккуратно выращивать, каждый день доказывая гражданам, что их деньги не пропадут. А вот как доказывать - об этом дальше.
2. Коллективные формы типа кооперативов или кредитных союзов сейчас модно широко обсуждать, но никто не хочет всерьез представить себе масштаб возможных проблем и злоупотреблений. Представьте себе, например, гаражный кооператив, в котором 1000 членов и один Председатель, который "держит кассу". Я сам член такого кооператива, только с 100 членами, которые друг друга хорошо знают, и то - масса проблем, когда Председатель объявляет, что со следующего месяца все должны сдавать на 10 (или 100) рублей больше. Начинается форменный базар, реального контроля за Председателем никакого, все строится на "понятиях", а отсуда - один шаг до разборок с участием бритых братков. Ну в гаражном кооперативе все обычно плюют и платят, чтобы не связываться, а представьте, если Вы туда сдали деньги на квартиру. А если серьезно, то по сути - такие коллективные кредитные союзы на самом деле собираются осуществлять БАНКОВСКИЕ ОПЕРАЦИИ, но БЕЗ ЛИЦЕНЗИИ, а соответственно - без всякого контроля, без нормативов, без банковского баланса и расчетов через РКЦ ЦБ РФ, Нельзя не признать, что и существующая банковская система несовершенна, и об этом я буду говорить дальше, но предложить вообще отказаться от контроля со стороны ЦБ и от векового опыта банковской деятельности в пользу стихийного анархизма - это уже слишком. Так можно ни за грош растерять последние остатки доверия граждан. Поэтому, пока нет никакой законодательной базы для деятельности кредитных кооперативов (союзов) я предлагаю вообще всерьез не рассматривать эту форму для накопления средств граждан.
3. Строительные компании сегодня - единственная реально действующая массовая форма аккумулирования средств граждан на строительство жилья. Однако без специальных контрольных финансовых механизмов, которых пока нет (о них я скажу далее - это и есть мои конструктивные предложения), гражданин становится заложником этой компании. Об этом я знаю не понаслышке - я сам однажды успешно воспользовался таким механизмом, но стоит вспомнить - сколько граждан стали жертвами разорившихся строительных компаний, а то и просто мошенников. Ведь Вы, отдав компании деньги по инвестиционному договору, никогда не знаете реального положения дел в этой компании, которая обычно ведет одновременно несколько объектов, берет кредиты в банках, в обеспечение которых может быть заложен как раз Ваш строящийся дом, и если компания прогорит, у банка будет намного больше шансов вернуть деньги, чем у гражданина - инвестора. Реальным-же механизмом контроля строительных компаний, на мой взгляд, могут быть предлагаемые мной Специализированные Ипотечные НКО (Небанковские Кредитные Организации). О деятельности НКО Вы можете узнать подробно на других страницах этого Сайта.
4. Реальным механизмом накопления денег граждан сегодня являются обычные, или как я их называю, "универсальные" банки, которые относительно неплохо справляются с этой функцией. Однако "неплохо", это не значит - хорошо и достаточно. О проблемах российских банков Вы можете подробно прочесть в следующих разделах этого Сайта : О проблемах Инвесторов, связанных с российскими банками ; Мнения других специалистов по теме Сайта ; Причины банкротства крупнейших российских банков , и в других разделах, поэтому я не буду повторяться, а только скажу, что по мнению как иностранных банков, международных финансовых организаций и инвесторов, а также и нашего Центрального Банка РФ, у нас пока нет ни одного действительно надежного "универсального" банка международного уровня, которому можно было бы без всяких опасений доверить средства граждан, да еще накопление средств на длительные сроки. Это утверждение я готов доказать любому желающему на конкретных фактах, во множестве приведенных на этом Сайте.
5. И, наконец, специализированные Небанковские Кредитные Организации с Лицензией Центрального Банка РФ - это оптимальное сочетание положительных качеств при существенном ограничении рисков, а именно:
только кредитная организация может вести счета граждан и выдавать кредиты другим гражданам на покупку квартиры;
Кредитная организация имеет гораздо больше прав и возможностей по контролю заемщика и взысканию кредита по сравнению с любой строительной компанией, кооперативом или любым другим юридическим или физическим лицом;
Кредитная организация в отличие от любой другой контролируется Центральным Банком РФ;
Небанковская Кредитная Организация, в отличие от "универсального" банка может быть ограничена в правах и рисках путем выдачи ограниченной лицензии ЦБ РФ и применению специальных "Безрисковых технологий". Одна из таких Технологий, автором которой является Автор этого Сайта, достаточно подробно описана на этом Сайте. Естественно, для целей ипотечного кредитования Технология должна быть специальным образом адаптирована, но это - дело техники.
Опыт всех развитых стран (Германии, Англии, Франции, США и других) свидетельствует о том, что работа с средствами граждан требует от кредитных организаций особой осторожности и ответственности и специальных мер по снижению рисков. Общим путем снижения рисков является их разделение, раздельное регулирование и контроль.
Ипотечной Небанковской Кредитной Организаци должны быть разрешены ТОЛЬКО операции по ведению накопительных счетов граждан и по кредитованию других граждан на ипотечные цели. ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ ОПЕРАЦИИ должны быть ЗАПРЕЩЕНЫ !
Обеспечением кредитов гражданам в Ипотечных НКО будут являться покупаемые квартиры, таким образом никакие кризисы, скачки цен, дефолты и прочие безобразия такой системе НЕ СТРАШНЫ, поскольку граждане копят в такой НКО именно на квартиру, и в любой ситуации НКО рассчитается с ними квартирами из обеспечения по кредитам, то есть "квадратными метрами". Это и есть - залог стабильности и успеха таких Специализированных НКО.
Только в специализированных НКО можно установить низкие проценты как по накопительным жилищным вкладам, так и по ипотечным кредитам. Обычным банкам это сделать практически невозможно, поскольку главный принцип работы "универсального" банка - поиск наиболее доходного размещения. Понятно, что кредитование торговли или, скажем внешнеторговых операций не может и не должно конкурировать с ипотекой, т.к. ипотека всегда будет проигрывать по доходности. В то же время ни один банк не устоит перед соблазном засунуть длинные ипотечные деньги в короткие торговые сделки. И никто не узнает (пока банк не разорится, разумеется). Так что делайте выводы, господа, деньги - то ваши ...
Таким образом только в специализированных НКО активы и пассивы будут сбалансированы и по срокам, и по ставкам, и по обеспечению, и по категориям кредиторов и заемщиков - ИДЕАЛЬНЫЙ СЛУЧАЙ ! Но не следует думать, что "универсальные" банки так просто сдадут без боя такой лакомый кусок, как ипотечные деньги! А что же тогда они будут "прокручивать" ? Так что за Идеал еще придется побороться тем, кто на самом деле заботится о надежном сохранении средств граждан.
Представитель Ассоциации Ипотечных Банков Германии, с которым довелось встречаться Автору Сайта, сказал, что они работают именно так многие годы и рекомендуют и нам принять на вооружение их полезный опыт, дисциплинирующий как вкладчика, так и заемщика. А как известно, финансовая дисциплина - это как раз то, чего в России хронически не хватает.
- Возврат к Разделу "Конференции"